ملي كتلقى شقة وكتوصل لمرحلة الاتفاق، كتبدا الأرقام كتطير: «تلاث شهور فيانصا»، «شهر ديال الوكالة»، «ستة أشهر مسبقة». أغلب الناس كيخلصو بلا ما يسولو، حيث خايفين يضيعو الشقة.
المشكل هو أن **بعض هاد الطلبات ممنوعة قانونياً**، وإلا عرفتي الفرق غادي توفر مئات ولا آلاف اليوروات.
هاد المقال كيشرح بالضبط شنو كيحق للمكري ياخد منك.
أولاً: الفرق بين «الفيانصا» و«الضمانة الإضافية
هاد الجوج مفاهيم مخلطين عند الناس، ولكن القانون كيفرق بيناتهم.
**الفيانصا (fianza)** هي مبلغ إجباري كتعطيه ملي كتوقع العقد. المادة 36.1 من قانون الكراء الحضري (LAU) واضحة: فـكراء السكن، الفيانصا هي **شهر واحد ديال الكراء. ماشي جوج، ماشي تلاتة.**
**الضمانة الإضافية (garantía adicional)** هي حاجة أخرى: ممكن تكون فلوس زايدة، ولا ضامن (aval)، ولا تأمين. القانون كيسمح بيها، **ولكن بحد أقصى شهرين ديال الكراء** فـالعقود اللي مدتها حتى 5 سنوات (ولا 7 سنوات إلا كان المكري شركة).
يعني الحساب الكامل:
> **شهر فيانصا + شهرين ضمانة إضافية كحد أقصى = 3 أشهر.**
>
> زيد على هادشي شهر الكراء الأول. أي حاجة فوق هادي، سولها.
مثال ملموس: شقة بـ900 أورو فـالشهر. الفيانصا القانونية هي 900 أورو. المكري ممكن يطلب فوقها 1.800 أورو كضمانة إضافية إلا اتفقتو على هادشي وتكتب فـالعقد. المجموع 2.700 أورو + شهر الكراء الأول. طلب 4 ولا 5 أشهر تحت اسم «فيانصا» ماشي قانوني.
ثانياً: أتعاب الوكالة العقارية — ماشي عليك
هادي أهم نقطة فـالمقال كامل، وأغلب الناس ما عارفينهاش.
منذ **قانون 12/2023 ديال الحق فـالسكن**، أتعاب الوكالة العقارية ومصاريف تحرير العقد كيخلصهم **المكري، ماشي المكتري**. النص واضح: مصاريف الوساطة العقارية وتشكيل العقد على عاتق المؤجر.
يعني إلا قالت ليك وكالة «خاصك تخلص شهر ديال الأتعاب»، هادشي مخالف للقانون فـكراء السكن الرئيسي، والوكالة ممكن تتعاقب.
استثناءات خاصك تعرفهم:
– **الكراء الموسمي** (temporada) وكراء المحلات التجارية ما داخلينش فـهاد القاعدة. بعض الوكالات كتحاول تكتب العقد كـ«موسمي» باش تفلت من القانون — إلا كنتي غادي تسكن هنا بشكل دائم، هادشي علامة تنبيه.
– إلا **نتا** اللي مشيتي للوكالة وطلبتي منها تقلب ليك على دار كخدمة خاصة بيك، تما ممكن تخلص.
إلا طلبو منك الأتعاب فـكراء سكن عادي: قول ليهم أن المادة 20 من LAU كتقول العكس. أغلب الوقت كيتراجعو.
ثالثاً: فين كتمشي الفيانصا؟
الفيانصا ماشي ديال المكري باش يصرفها. القانون فـكل جهة كيلزم المكري يودعها عند هيئة رسمية.
فـالأندلس، الإيداع كيتدار عند **AVRA** فـأجل شهر من توقيع العقد. فـمدريد عند IVIMA، فـكاتالونيا عند INCASÒL، وهكذا فـكل جهة.
**علاش هادشي مهم ليك؟** حيث الإيصال ديال الإيداع هو دليل على أن العقد حقيقي والمكري هو المكري بصح. **طلب منه نسخة ديال إيصال الإيداع.** المحتال ما غاديش يقدر يعطيها ليك.
رابعاً: استرجاع الفيانصا
فـآخر العقد، ملي كتسلم المفاتيح، المكري خاصو يرجع ليك الفيانصا. القانون كيعطيه **شهر واحد**؛ إلا تأخر، المبلغ كيبدا يولد فوائد قانونية.
كيحق ليه يخصم منها غير:
– الكراء ولا الفواتير اللي ما خلصتيهومش
– الأضرار اللي درتي أنت فـالدار
**ما كيحقش ليه** يخصم على «الاستعمال العادي»: الصباغة اللي بهتات بعد سنتين، الأرضية اللي تشدات شوية، إلخ.
نصيحة عملية تجيك تسوى: **صور الشقة كاملة نهار ما دخلتي**، بالتفاصيل، والصور فيهم التاريخ. ونفس الشي نهار ما خرجتي. هاد الصور هي اللي كتربح بيها أي نقاش على الفيانصا.
خامساً: الزيادة السنوية فـالكراء
بزاف ديال المكتريين كيتفاجؤو بزيادة فـالسنة الثانية.
**القاعدة الأولى:** إلا ما كانش فـالعقد بند واضح على المراجعة السنوية، **ما كاينش زيادة**. المادة 18.1 من LAU صريحة فـهادشي. قرا العقد ديالك.
**القاعدة الثانية:** فـعقود السكن الرئيسي الموقّعة ابتداءً من 26 ماي 2023، الزيادة كتتحدد بمؤشر رسمي سميتو **IRAV**، اللي كينشرو معهد الإحصاء (INE) كل شهر. المؤشر ديال يونيو 2026، المطبق على المراجعات ديال غشت 2026، هو **2,44%**. المؤشر كيتبدل كل شهر، ولا بد تشوف الرقم ديال الشهر اللي فيه ذكرى توقيع العقد ديالك.
مثال: كراء ديال 1.000 أورو بزيادة 2,44% = 24,40 أورو. الكراء الجديد 1.024,40 أورو. ماشي 1.100.
**القاعدة الثالثة:** المكري خاصو يبلغك بالزيادة **كتابياً** قبل ما تطبق، ويوضح ليك المؤشر والنسبة والمبلغ الجديد. زيادة شفوية ولا بأثر رجعي ماشي صحيحة.
الوزارة عندها حاسبة رسمية على الأنترنيت تقدر تتحقق بيها من الحساب.
علامات كتقول ليك أن كاين مشكل
هاد الطلبات كلهم إما ممنوعين ولا علامات على احتيال:
– «سيفط الفيانصا عبر Western Union / Bizum قبل ما تشوف الدار»
– «راني فـبلد آخر، المفاتيح غادي نصيفطهم ليك بالبريد»
– «أعطيني نسخة من الباسبور والحساب البنكي قبل الزيارة»
– «الفيانصا 3 شهور والوكالة شهر» فـكراء سكن عادي
– ما بغاش يعطيك عقد مكتوب، ولا إيصال على الفلوس
**القاعدة الذهبية: ما تخلّص حتى أورو قبل ما تدخل للدار بجسمك وتشوفها.** الاحتيال فـالكراء كامل تقريباً كيعتمد على أنك تخلص قبل ما تشوف.
خلاصة سريعة
| الشي | القانوني |
|—|—|
| الفيانصا | شهر واحد |
| ضمانة إضافية | شهرين كحد أقصى |
| أتعاب الوكالة | على المكري |
| إرجاع الفيانصا | شهر من تسليم المفاتيح |
| الزيادة السنوية | بمؤشر IRAV، وبشرط بند فـالعقد |
—
*هاد المقال معلوماتي وماشي استشارة قانونية. القوانين كيتبدلو والحالات الفردية كتختلف. إلا كان عندك نزاع حقيقي، تواصل مع **OMIC** (مكتب حماية المستهلك فـالبلدية ديالك) — الخدمة مجانية — ولا مع محامي.*